AVOCAT EN DROIT DE PRÉEMPTION DU FERMIER

Lorsqu’un bien immobilier agricole faisant l’objet d’un bail rural est mis en vente, le droit de préemption accorde au preneur exploitant la priorité d’achat avant tout autre acquéreur choisi par le propriétaire. Mais dans quelles conditions peut-il être exercé ? Quelles sont les démarches pour l’exercer ou le contester ? En faisant appel à nos avocats en droit rural, prêts à vous accompagner à chaque étape, vous mettez toutes les chances de votre côté pour résoudre vos contentieux.

Vous êtes un exploitant agricole souhaitant faire valoir votre droit de préemption pour conserver votre exploitation ? Vous êtes confronté à un refus de vente ou à des litiges avec le propriétaire bailleur ou des tiers ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et d’une défense efficace de vos intérêts.

Avocat en droit de préemption du fermier pour comprendre les conditions d’application de ce droit

Le droit de préemption du fermier est une prérogative légale importante dans les relations entre bailleurs et preneurs à bail rural. Il permet à l’exploitant agricole locataire d’acquérir prioritairement une parcelle mise en vente par le propriétaire. Inscrit dans le Code rural, il vise à préserver la continuité de l’exploitation agricole et à favoriser les projets des exploitants en place.

Il ne concerne que les ventes de biens immobiliers agricoles et ne s’applique pas, par exemple, à la cession de parts sociales. Pour en bénéficier, le fermier doit remplir plusieurs conditions :

être exploitant agricole depuis au moins trois ans ;
exploiter effectivement le bien loué ;
ne pas posséder une surface agricole supérieure à un seuil fixé par région ;
s’engager à exploiter le bien préempté pendant au moins neuf ans.

Nos avocats en droit rural vous assistent dans la vérification de ces critères et vous aident à constituer un dossier solide. En cas de contestation ou de non-respect des formalités par le propriétaire bailleur, ils interviennent pour faire valoir vos droits devant le tribunal paritaire des baux ruraux compétent.

Avocat en droit de préemption du fermier : les démarches nécessaires pour exercer ce droit

L’exercice du droit de préemption par le fermier repose sur des démarches administratives rigoureuses, encadrées par des délais stricts. Une fois que le propriétaire a identifié un acquéreur, il doit passer par le notaire chargé de formaliser la vente. Le notaire notifie alors le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice. Cette notification, valant ‘’offre de vente’’, doit contenir :

le prix de vente proposé ;
une description précise du bien ;
les modalités de la transaction envisagée.

Une fois l’offre reçue, le preneur exploitant dispose ensuite d’un délai de deux mois pour se prononcer.

Si aucune réponse n’est donnée dans ce délai, cela équivaut à une renonciation au droit de préemption. Toutefois, avant de répondre, il est essentiel de vérifier que la notification respecte les exigences légales et ouvre effectivement droit à la préemption. Si vous êtes dans cette situation, nos avocats en droit rural sont indispensables pour analyser les termes de l’offre et vous conseiller sur la marche à suivre.

En cas de désaccord sur le prix ou les conditions de vente, notre équipe peut aussi engager une procédure devant le tribunal pour défendre vos intérêts. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à éviter les erreurs susceptibles de remettre en cause l’exercice de votre droit de préemption et à sécuriser votre projet d’acquisition.

Avocat en droit de préemption du fermier : quelles options pour le propriétaire face à l’exercice de ce droit ?

L’exercice du droit de préemption par un fermier peut soulever des enjeux importants pour le propriétaire bailleur, notamment concernant la révision possible du prix de vente. Il est essentiel pour ce dernier de connaître les recours à sa disposition et de s’entourer de nos avocats en droit rural pour protéger ses intérêts tout en respectant la législation.

La délicate question du prix de vente

Contrairement à un simple droit de préférence, le droit de préemption permet de revoir le prix de vente. Alors que le droit de préférence impose d’accepter les conditions fixées par le bailleur-vendeur, le droit de préemption offre la possibilité de demander une révision du prix. Cette particularité peut compliquer les choses pour le propriétaire-bailleur.

La majorité des ventes concernées deviennent un véritable parcours du combattant pour les bailleurs-vendeurs, c’est-à-dire les propriétaires des exploitations agricoles. Si le fermier (l’exploitant locataire) estime que le prix proposé est excessif, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une réduction du montant.

Pour le propriétaire, quelles sont les options disponibles ?

Les propriétaires des exploitations agricoles perçoivent souvent le droit de préemption comme une atteinte à leur droit de propriété, en particulier lorsqu’il est exercé avec une demande de révision à la baisse du prix de vente. Dans un premier temps, il est essentiel de vérifier si l’exercice de ce droit est conforme aux dispositions légales. Si ce n’est pas le cas, le vendeur-bailleur peut en contester la validité.

En revanche, si la préemption est jugée conforme, le propriétaire pourra accepter une expertise judiciaire, avec l’assistance de notre équipe d’avocats spécialisés en droit rural. Le tribunal paritaire des baux ruraux nommera un expert chargé d’évaluer la valeur vénale du bien. Son rapport servira de base au tribunal pour fixer définitivement le prix. Une fois ce prix déterminé, plusieurs scénarios sont possibles : si les deux parties l’acceptent, la vente peut être finalisée.

Si le propriétaire le juge insuffisant, il a la possibilité d’abandonner son projet de vente. À l’inverse, si le fermier estime que le prix fixé est trop élevé, il peut renoncer à son droit de préemption, permettant ainsi au propriétaire de conclure la vente initialement prévue avec l’acquéreur de son choix. Il est important de noter que celui qui renonce à cause du prix fixé par le tribunal reste redevable des frais d’expertise.

Avocat en droit de préemption du fermier en cas de non-respect de ce droit : les voies de recours possibles

Le droit de préemption du fermier est un mécanisme essentiel pour préserver l’activité agricole et protéger les exploitants contre des ventes qui pourraient fragiliser leur outil de travail. Toutefois, il arrive que ce droit ne soit pas respecté, volontairement ou non, par le propriétaire. Si une vente est réalisée sans que le fermier bénéficiant d’un droit de préemption en ait été informé, ce dernier peut engager des actions en justice.

Demander l’annulation de la vente devant le tribunal

Si une vente est conclue en violation manifeste du droit de préemption, le fermier peut demander son annulation. Ce recours est particulièrement pertinent dans les cas où le propriétaire n’a pas respecté son obligation de notifier l’intention de vendre au preneur exploitant. Il en est de même pour une fraude suspectée, par exemple si le bien a été vendu à un tiers sans respecter la procédure légale.

Le tribunal paritaire des baux ruraux est l’instance compétente pour trancher les litiges liés au droit de préemption. En cas de non-respect, le fermier peut saisir cette juridiction afin de contester la vente irrégulière et faire valoir ses droits. Il dispose d’un délai de six mois à compter du moment où il a connaissance de la vente passée en violation de son droit pour agir. Il est donc essentiel d’être vigilant et de réagir rapidement face à une telle situation.

Lorsque le fermier engage une action en nullité, il doit apporter des preuves solides pour étayer ses allégations. Nos avocats en droit rural possèdent une grande expérience dans ces procès et vous aident à constituer un dossier complet et convaincant. Une fois saisi, ce tribunal examinera les faits et décidera si la vente doit être annulée. Il peut imposer des sanctions au propriétaire ou requalifier la vente pour protéger les droits du fermier.

Solliciter la substitution à l’acquéreur désigné par le propriétaire

Dans certains cas, le fermier peut demander à être substitué à l’acquéreur désigné par le propriétaire. Cela signifie qu’il pourra acquérir le bien aux mêmes conditions que celles prévues initialement entre le vendeur et l’acheteur. Pour ce faire, la vente doit avoir été réalisée sans que le fermier soit informé ou sans lui permettre d’exercer son droit de préemption.

La substitution est envisageable si le bien est encore en possession de l’acquéreur initial et qu’aucune modification substantielle n’a été apportée. Elle permet de rétablir les droits du fermier tout en limitant les préjudices économiques causés par une vente irrégulière. Nos avocats vous accompagnent dans cette démarche en veillant à ce que votre demande soit recevable.

Réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi

Outre l’annulation de la vente ou la substitution, le fermier peut également demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi. Cette option est particulièrement utile si l’annulation de la vente n’est pas possible ou si le fermier choisit de ne pas exercer son droit de substitution.

Exemples de préjudices pouvant être indemnisés :

perte de l’opportunité d’acquérir un bien essentiel à l’exploitation agricole ;
frais engagés pour contester la vente irrégulière ;
dommages causés à la continuité de l’exploitation agricole.

Les avocats spécialisés en droit agricole de notre cabinet vous aident à évaluer le montant du préjudice et à défendre vos intérêts devant la juridiction compétente.