AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT DE PRÉEMPTION DES SAFER

Une SAFER vient de vous notifier qu’elle entendait exercer son droit de préemption sur le bien immobilier agricole que vous envisagez d’acheter et vous souhaitez contester sa décision ? Faire appel à nos avocats compétents en droit de préemption des SAFER vous permet de bénéficier d’une expertise pointue en droit rural. Que vous soyez vendeur, acquéreur ou exploitant agricole, notre équipe saura vous accompagner dans chaque étape de cette procédure.

Grâce à leur droit de préemption, les SAFER peuvent décider d’acquérir prioritairement un bien en vente, en se substituant à l’acquéreur initial. Cette faculté leur permet ensuite de céder le bien à un autre bénéficiaire, dont le projet répond davantage aux priorités d’aménagement et de développement rural. Si cette prérogative sert l’intérêt général, elle peut aussi donner lieu à des litiges entre la SAFER et les exploitants ou les propriétaires-vendeurs.

Avocat en droit de préemption des SAFER pour identifier les terrains et les biens concernés

Depuis l’entrée en vigueur de la loi d’avenir agricole du 13 octobre 2014, la SAFER peut exercer son droit de préemption partiellement, c’est-à-dire sur une partie seulement des biens mis en vente. Toutefois, ce droit ne peut être appliqué que dans des circonstances bien définies. Le droit de préemption partiel s’applique uniquement à des biens spécifiques, principalement des terrains à usage agricole (terres « productives ») ou à vocation agricole (terres exploitables à l’avenir).

Par exemple, une terre en friche pourrait, après des travaux de remise en état, redevenir exploitable à des fins agricoles. Pour que le droit de préemption partiel puisse s’appliquer, la vente doit inclure à la fois des terrains agricoles (ou à vocation agricole) et des biens appartenant à l’une des trois catégories suivantes :

• les bâtiments à usage agricole : la SAFER peut choisir de préempter soit les terres agricoles, soit les bâtiments agricoles ;
• les bâtiments ayant perdu leur usage agricole depuis moins de 5 ans : ici, la SAFER peut également préempter séparément les terres agricoles ou les bâtiments, à condition que cette préemption vise à rendre aux bâtiments leur usage agricole initial ;
• les biens non préemptables : certains biens ne sont pas éligibles à la préemption par la SAFER. Parmi ceux-ci figurent les bâtiments ayant perdu leur usage agricole depuis plus de 5 ans, les bâtiments d’habitation qui ne font pas partie d’une exploitation agricole, les terres classées en zone urbaine dans un document d’urbanisme. Dans ce cas, la SAFER ne peut préempter que les terrains agricoles ou à vocation agricole inclus dans la vente.

Grâce à ce mécanisme, la SAFER peut désormais intervenir sur une partie des biens inclus dans une transaction. Ce dispositif est particulièrement utile lorsque la vente concerne à la fois des biens « préemptables » et « non préemptables », ce qui n’était pas possible avant 2014. Faites donc appel à nos avocats spécialisés en droit de préemption des SAFER pour garantir la régularité de la procédure et protéger vos droits fonciers.

Avocat en droit de préemption des SAFER en cas de conflit avec le preneur en place

Lorsqu’un bien agricole loué est mis en vente, deux droits de préemption peuvent entrer en conflit : celui du fermier titulaire d’un bail rural et celui de la SAFER. Bien que le preneur en place bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption, la SAFER peut aussi exercer le sien, même si le bien est grevé d’un bail. Pour résoudre ce conflit, l’article L.143-6, alinéa 2 du Code rural et de la pêche maritime apporte des précisions essentielles.

Vérification des droits du preneur en place

Le droit de préemption des SAFER ne peut s’exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l’article L.412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans. Ainsi, la priorité entre ces deux droits dépend de la durée d’exploitation du preneur et des conditions spécifiques de la vente.

Pour bénéficier du droit de préemption, la simple qualité de locataire ne suffit pas. Le preneur doit disposer d’un bail intégralement soumis au statut du fermage. Cependant, les exploitants titulaires d’un bail de « petites parcelles » ne peuvent revendiquer ce droit, sauf si le bail a été volontairement soumis au statut du fermage par une convention avec le propriétaire-bailleur (article L.412-3).

En plus de la détention d’un bail conforme, le preneur (fermier) doit remplir trois conditions cumulatives.

Avoir exercé une activité agricole pendant au moins 3 ans

Cette activité peut avoir été réalisée en tant qu’exploitant, conjoint d’exploitant, aide familial ou salarié agricole. Ces trois années n’ont pas à être liées au fonds loué actuel. Un exploitant ayant déjà une expérience agricole antérieure peut donc revendiquer immédiatement son droit de préemption.

Exploiter directement le fonds concerné

Si le preneur a sous-loué tout ou partie du bien, il perd son droit de préemption pour les parcelles concernées.

Ne pas posséder des terres excédant trois fois le seuil de contrôle fixé par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles (SDREA)

Ce seuil détermine la surface maximale de terres qu’un exploitant peut posséder avant de nécessiter une autorisation administrative pour exploiter.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le preneur en place perd le bénéfice de son droit de préemption.

Priorité des droits en fonction de la durée d’exploitation

La durée pendant laquelle le preneur exploite le bien est déterminante pour établir la priorité entre son droit de préemption et celui de la SAFER. En cas d’exploitation de plus de 3 ans, le droit de préemption du preneur prime sur celui de la SAFER. Deux situations peuvent se présenter : vente au preneur ou à un tiers. En effet, la SAFER ne peut exercer son droit de préemption. Elle peut préempter uniquement si le preneur renonce à son droit.

Toutefois, le preneur conserve son bail après la préemption. En cas d’exploitation de moins de 3 ans, c’est l’inverse. Le droit de préemption des SAFER prévaut. Il y a aussi deux scénarios ici : vente au preneur ou à un tiers. En d’autres termes, la SAFER peut exercer son droit au détriment du preneur. Elle est prioritaire. Si elle renonce, le preneur peut alors exercer son droit.

Effets sur le bail en cas de préemption par la SAFER

Lorsque la SAFER exerce son droit de préemption, plusieurs cas de figure sont possibles : conservation du bail par le preneur ou rétrocession des terres par la SAFER. Autrement dit, même après la préemption par la SAFER, le preneur en place peut continuer à exploiter le bien jusqu’au terme du contrat. S’il ne revendique pas son droit de préemption lors de la rétrocession, le nouveau propriétaire peut donner un congé-reprise à l’issue du bail.

Ce mécanisme de priorité vise à équilibrer les intérêts des preneurs en place et de la SAFER, tout en respectant les objectifs d’intérêt général liés au développement agricole. Cependant, les conflits potentiels nécessitent une analyse rigoureuse des droits et des conditions de la vente. Solliciter nos avocats experts en droit de préemption des SAFER permet de sécuriser vos droits et d’assurer une défense efficace en cas de litige.

Avocat en droit de préemption des SAFER pour représenter un propriétaire d’exploitation en cas de vente sans notification

Lorsque le propriétaire vend un bien immobilier soumis au droit de préemption des SAFER sans que cette dernière n’ait été informée, l’article L.141-1-1 II du Code rural et de la pêche maritime prévoit des sanctions. La SAFER peut saisir le tribunal judiciaire, dans un délai de 6 mois à compter de la publication de l’acte, ou à défaut de publication, à compter du jour où cet acte lui est connu, pour annuler l’acte de vente ou se substituer à l’acquéreur, mais uniquement dans le cas d’une vente de biens préemptables.

Cas concret : une vente litigieuse en Corse

Une commune située en Corse a vendu une parcelle agricole à Monsieur J., sans en informer la SAFER. Un an plus tard, l’acquéreur, souhaitant revendre ce terrain, engage un notaire pour notifier cette nouvelle vente à la SAFER. À cette occasion, la SAFER découvre qu’elle n’avait pas été informée de la transaction initiale. Estimant ses droits bafoués, elle saisit le tribunal judiciaire pour l’annulation de la vente, et sa substitution en tant qu’acquéreur à la place de Monsieur J.

Décision de la Cour d’appel et pourvoi en cassation

La Cour d’appel a donné raison à la SAFER, validant à la fois l’annulation de la vente et sa substitution dans l’acquisition du bien. Toutefois, Monsieur J. et la commune ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation. Dans un arrêt du 16 mai 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-19.957 et 22-21.340), la Haute juridiction a partiellement cassé la décision de la Cour d’appel. Elle a confirmé la possibilité d’annuler la vente, mais a annulé la substitution de la SAFER.

La Cour de cassation a rappelé que la substitution équivaut à une préemption. À ce titre, la SAFER doit respecter les mêmes obligations que lorsqu’elle exerce son droit de préemption. Elle doit démontrer qu’elle agit dans un intérêt général légalement défini (par exemple, favoriser l’installation de jeunes agriculteurs ou préserver les terres agricoles). Cette décision de la Cour de cassation souligne que la SAFER, bien qu’investie d’un droit de préemption, ne peut agir arbitrairement.

Nos avocats spécialistes du droit de préemption des SAFER représentent les propriétaires-vendeurs devant la juridiction compétente en cas de manquement à l’obligation d’information due à la SAFER. La négociation avec la SAFER est envisageable. Notre équipe d’experts en droit agricole peut rechercher une solution amiable pour limiter les conséquences financières et juridiques.